累积利息计算方式是根据实际天数，按日累计账户余额，将累积数乘以日利率计算利息。计息方法根据预先确定的计息公式：利息=本金利率贷款期限，逐案计算利息。银行可以选择将所有计息周期折算为实际天数来计算利息，即每年为365天（闰年为366天），每月为公历的实际天数。
住房公积金贷款和商业抵押贷款的区别
住房公积金贷款和商业抵押贷款是住房贷款的两种类型。
住房公积金贷款是指地方住房公积金管理中心用职工及其所在单位缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴纳住房公积金的职工和退休职工发放的住房抵押贷款。工作期间的资金。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业等城镇企事业单位及其职工缴存的长期住房储蓄。职工缴纳的住房公积金和职工所在单位为职工缴纳的住房公积金，是职工按照规定存入的个人储蓄，专门用于住房消费支出，属于职工个人。员工退休时，一次性支付本息余额，返还员工本人。
商业贷款又称个人住房抵押贷款，是指银行向借款人发放的用于购买新房自用的贷款，通常称为“个人住房抵押贷款”。银行发放的个人住房抵押贷款金额不得高于房地产评估机构评估的拟购买房屋价值或实际购买房屋总成本（以较低者为准）的70%。
两者的主要区别是：住房公积金贷款利率低（商业贷款五年以上5.9%，五年以下5.75%；五年以上住房公积金利率4%）住房公积金利率：五年以下3.5%，五年以下3.5%，住房公积金利率低（五年以上5.9%，五年以下5.75%）。公积金最低首付为20%，商业贷款最低首付为30%）。
公积金贷款利息
现行公积金贷款利率调整后于2015年10月24日起执行。五年以上公积金贷款利率为3.25%，月利率为3.25%/12。五年及以下公积金贷款利率为年利率2.75%，全国统一。
商业贷款：
（1）贷款利率与贷款目的、贷款性质、贷款期限、贷款政策、不同贷款银行等有关。国家规定基准利率，各银行根据各种因素确定差别贷款利率，即根据基本利率上下浮动。现行基准利率于2012年7月6日调整后执行，利率种类及年利率如下：
六个月（含）短期借款5.6%；
六个月至一年（含）6%；
一年至三年（含）6.15%；
三至五年（含）6.4%；
五年以上6.55%。
（二）银行贷款利率是根据贷款信用状况综合评价确定的。贷款利率水平是根据信用情况、抵押品、国家政策（是否是首套房）等来确定的，如果各方面评价都不错，不同银行就会执行。抵押贷款利率各不相同。 2011年，由于资金紧张等原因，部分银行将首套房贷款利率定为基准利率的1.1倍或1.05倍。 2012年以来，多数银行已将首套房利率调整为基准利率。 4月初，银行开始对首套房贷款实行优惠利率。部分银行的利率折扣最高可达15%。五年以上折算15%后的利率为6.55%乘0.85=5.5675%。由于资金供应紧张、信贷资金不足，自三季度和2013年初开始收紧。首次购房的利率一般在基本利率和15% 的折扣之间。
如果房产延迟退房，开发商会赔偿贷款利息吗？
根据第《民法典》号规定（2021年1月1日生效），当一方发生重大违约行为时，另一方有权解除合同。因此，当开发商未能按时交付房屋时，一般来说，购房者不能立即解除合同。但根据合同中开发商轻微延迟履行合同的规定，如果宽限期过后房屋仍无法交付，购房者有权解除合同。并要求其返还预售款及利息，并支付违约金。
因此，如果购房者未能在购房合同规定的时间内交房，可以选择退房，开发商也需要承担贷款利息和违约金。
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